联合中海、招商蛇口拿下4395亿全国总价“地王”，中旅投资究竟有何底牌？
界面新闻记者 | 王婷婷
您听说了吗？近日，房地产圈炸开锅！中海、招商蛇口、徐汇城投、中旅投资四大巨头联手，在上海徐汇区摘下一幅巨无霸地块，总价高达439.5亿元，直接刷新全国涉宅用地出让总价纪录，成为新晋“地王”！
9月5日晚间，界面新闻独家获悉，由中海地产、招商蛇口、徐汇城投、中旅投资组成的联合开发主体，已通过上海联合产权交易所完成股权交易，正式拿下徐汇东安城市更新项目开发权。
这幅地块由徐汇区C030301单元127b-24和125-31两宗地组成，出让金额惊人，一举突破历史峰值。
据知情人士透露，两宗地块将分别由中海地产和招商蛇口主导操盘，分工明确。
中海地产公告显示，此次股权交易总价154.78亿元，对应上海新东安企业和上海新百安经济发展公司90%股权。交易前，上海城更与徐汇城投各持50%股权。
具体出资结构清晰：中海地产出资81.53亿元，获得125-31地块50.5%权益和127b-24地块30.5%权益；招商蛇口出资65.52亿元，获得125-31地块35%权益和127b-24地块55%权益；中旅投资出资7.74亿元，拿下两地块各4.5%权益；徐汇城投保留各10%股权。
实际上，中海和招商蛇口此次出手，完全在预料之中。作为上海老牌房企，它们深耕多年，此次加码徐汇东安地块，既巩固区域布局，又彰显对核心地段价值的长期信心，战略意图明显。
徐汇城投的参与更是顺理成章，作为地方国企，它本就承担城市更新、产业升级的重任。
最令人意外的是中旅投资！此次轻量级入局东安项目，打破行业对其的常规认知。
毕竟，面对中海、招商蛇口等“大佬”，中旅投资在资金和操盘上均不占优。这种小比例投资方式，在其过往合作中罕见。
一名地产从业者直言：“中旅投资近两年狂揽十几块地，可能就是钱多任性。”
房地产新“搅局者”崛起
地产深度调整期，多数房企收缩自保，中旅投资却逆势狂飙，成为行业瞩目“黑马”。
从时间看，中旅投资并非新人，但真正以地产主业身份规模化崛起，正是近两年的事。
据界面新闻了解，中旅（海南）投资发展有限公司成立于2011年，是中国旅游集团八大战略业务之一，也是国资委认定的16家以房地产开发运营为主业的央企所属企业，由中国旅游集团全资持股。
2023年起，中旅投资猛攻地产圈，一边招兵买马，一边疯狂拿地。
界面新闻此前报道，2023年开始，中旅投资大肆招纳高管，储备人才。至今，多名地产职业经理人加盟。
最吸睛的是原龙湖副总裁胡若翔的加入。2023年8月，胡若翔出任中旅投资总经理，其在龙湖积累的丰富经验和市场口碑，为团队注入强心剂。
据悉，胡若翔2015年加入龙湖，曾任厦门龙湖总经理，带领团队在2017年登顶厦门销冠。2017年底升任龙湖集团副总裁，分管营销、客研和品牌，同年11月兼任深圳公司总经理。
胡若翔到位后，更多龙湖系高管涌入这家新贵。
如前龙湖深港公司总经理孙保锋，担任中旅投资广州公司总经理。孙保锋1979年生，南工大毕业，在龙湖任职9年，多年担任城市总。
还有李辉，早年在龙湖，后任碧桂园北京区域总、中骏集团助理总裁兼北京区域总裁，2023年加入中旅投资，任副总经理兼华东公司总经理。
一名接近中旅投资的人士称，公司架构未变，胡若翔任总经理，沈阳任华东区域总经理。
“龙湖帮”的加盟，极大提振了中旅投资的扩张底气。
自2023年下半年，中旅投资在土拍市场频频亮相，聚焦一二线城市，强势进攻。
数据来源：中指研究院。界面新闻记者整理制图
当年10月，中旅投资联合招商蛇口拿下上海闵行区浦江镇42-01地块，总价27.74亿元。同期，又以10.12亿元竞得成都成华区二仙桥二八板块地，溢价率14.79%。
2024年，中旅投资加大火力，在海南三亚、宁夏中卫、上海、成都、凉山、北京等地连夺10余幅地块。2025年，继续豪赌地产，在成都、上海等地斥资拿地。
两年间，中旅投资不仅夯实土储、拓宽版图，行业排名也直线飙升，从百名外跃升为深度调整期的“明星房企”。
界面新闻查询数据发现，2020-2023年，中旅投资销售排名分别为129位、109位、144位，均处行业下游。但截至2025年8月，其以30亿元拿地金额位列第35名，以111亿元销售金额位列第50名。
如今，中旅投资在中国旅游集团的分量通过收入数据凸显。集团业务包括中旅免税、中旅投资、中旅旅行、中旅国际、中旅金融、中旅酒店、中旅资本等。此前中旅投资营收占比小，但近两年势头猛增，比重扩大。
界面新闻记者根据公开信息整理制图。
据界面新闻统计，中旅投资在集团收入占比从2023年中期的0.76%飙升至2025年中期的15.23%。今年上半年，中旅投资录得收入63.94亿元，不仅是仅次于中旅免税（281.51亿元）的第二大业务板块，也是集团收入增幅最大的板块，同比上涨26.04%。
入局全国总价“地王”野心毕露
如今，再联手中海、招商蛇口入局全国总价“地王”项目，中旅投资跻身主流阵营的野心昭然若揭。
即便以7.74亿元轻量级参与，拿下4.5%权益，中旅投资也坚决不退。
同策研究院联席院长宋红卫指出，中旅投资定位城市地产开发和运营服务商，其地产业务布局瞄准城市更新，战略目标之一是抢滩存量市场潜力。
宋红卫分析，城市更新非简单重建，而是从高质量发展角度重构项目功能，优势在于“地产+”业务，如休闲度假、文化演艺和特色商业，这能发挥其文旅和商业特长。
在城市更新中，文旅和商业比重高，中旅投资在上海合作正是承担此块业务。
上海中原地产分析师卢文曦表示，中旅投资背靠中国旅游集团，在文旅商业运营上有独特资源，该地块含商业，或意在打造特色商业。
对于中旅投资近两年大举进军地产，卢文曦认为，“应是寻找新机会。当前央企竞争激烈，很多企业转向代建。中旅投资此时入局，是尝试新出路，如同围城，有人出有人进。”
当然，全国总价“地王”项目诱惑巨大。
两宗地块均处徐汇核心。127b-24地块为纯住宅用地，总价98.18亿元，楼面价12.413万元/平方米，规划建面7.9万平方米，定位高端社区。
125-31地块为商住综合用地，总价341.35亿元，楼面价75013元/平方米，规划建面约45.5万平方米，业态含住宅、商业、办公、研发及配套，住宅部分约27.3万平方米。
从住宅看，近两年东安项目周边豪宅开盘即罄。如今年3月开盘的能建·西岸誉，与127b-24地块仅一街之隔，均价14.3万元/平方米，312套房源当日售罄，收金47.68亿元。
还有周边的绿城潮鸣东方，均价19.5万元/平方米，今年5月推120套房源，开盘“日光”，销售额69.88亿元。
不仅如此，东安项目与2020年310.5亿元“地王”——“西岸金融城”项目仅一路之隔。业内认为，两大“地王”将共建徐汇滨江核心龙头，业态互补、资源互通，形成超230万平方米城市开发集群。
面对如此重量级项目，中旅投资希望通过参与提升行业影响力，实现“一战成名”。
较之2024年，2025年中旅投资策略更稳健精准，锚定国家级战略城市群和核心城市，如成都、上海。今年，总部迁至三亚，成为唯一将总部迁址三亚的以地产为主业央企。
地产进入“好房子”时代，中旅投资虽凭战略布局占得一席，但真正考验在后头，项目热销和交房顺利才是实力试金石。
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